responsabilità concorrente tra condomini nota a Cass. Civ., ord. 17237/2025 del 26 giugno 2025
Quando l’abuso chiama abuso: la Cassazione e il mito condominiale del “l’ha fatto lui, allora posso farlo anch’io”
Nel quotidiano teatro dei condomìni italiani, fra pianerottoli ingombri, finestre opacizzate e controsoffitti creativi, si consuma da sempre una microfisica del potere, una dinamica domestica dove ogni azione sembra trarre legittimazione dall’altrui precedente, quasi a evocare un tacito costume: “se lo ha fatto un vicino, posso farlo anch’io”.
Il tema del concorso di responsabilità sui beni comuni in condominio emerge con particolare chiarezza nell’ordinanza 17237/2025 del 26 giugno 2025 ha ricordato con rara nettezza quanto questo argomento, così radicato nel sentire comune, sia in realtà privo di qualunque fondamento giuridico.
Un intervento che, nella sua apparente semplicità, rimette ordine nel caos delle responsabilità condominiali.
L’occasione del nuovo dictum è una storia palermitana: pannelli in cartongesso, una vetrata condominiale, la luminosità del vano scala, un vicino che oscura, un secondo che oscura di più. E il Tribunale prima, la Corte d’Appello poi, convinti che — se il danno è già stato fatto da uno — il secondo responsabile sia, in fondo, meno responsabile.
La Suprema Corte ha ribaltato la visione, compiendo un’opera di igiene concettuale che merita di essere esaminata con attenzione.
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Concorso di responsabilità sui beni comuni in condominio
La vicenda giudiziaria si dipana come un racconto urbano.
un condomino chiama in causa altri condomini per ottenere il ripristino dello status quo ante: la vicina, a suo dire, aveva alterato parti comuni e violato distanze e decoro condominiale.
La Corte d’Appello di Palermo — dopo un primo rigetto — riconosce solo in parte le doglianze. Ma su due profili decisivi resta silente:
- La violazione del regolamento condominiale pattizio, che imponeva preventiva autorizzazione per modifiche alle parti comuni;
- La sostituzione dell’infisso originario con uno di dimensioni e materiali differenti, con possibile lesione del decoro architettonico.
E soprattutto, sulla questione dei pannelli che oscuravano la vetrata comune, la Corte siciliana afferma:
non c’è nesso causale, perché la luminosità era già compromessa da un terzo condomino, che a suo tempo aveva coperto la vetrata dalla sua parte. E così si arriva in Cassazione.
I primi due motivi: il silenzio dell’appello e l’art. 112 c.p.c.
Con una prosa asciutta la Corte rileva l’omessa pronuncia da parte dei giudici d’appello sul quinto motivo (regolamento condominiale) e sul secondo motivo (infisso modificato).
Richiama il principio consolidato secondo cui l’omessa pronuncia si verifica ogni volta che il giudice tralascia “il momento decisorio” su un capo autonomo della domanda.
Ed è autonomo, sottolinea la Corte, il profilo relativo alla compatibilità delle modifiche con il regolamento pattizio: non è assorbito dalle altre valutazioni, richiedeva una presa di posizione esplicita.
L’omessa pronuncia si verifica quando il giudice, nella decisione, non si pronuncia su una questione decisiva che è stata posta alle sue valutazioni — ossia quando manca il “momento decisorio” su uno o più capi autonomi della domanda.
Il principio è strettamente connesso all’art. 112 c.p.c., comma 1, che impone al giudice l’obbligo di decidere su tutte le questioni rilevanti per la decisione, e all’art. 360, n. 4 c.p.c., che consente il ricorso per cassazione quando manchi la pronuncia su un capo della domanda.
In termini pratici: il giudice non può ignorare fatti o richieste che, se non valutate, rendono incompleta la decisione — perché la decisione, per essere giudizio, deve esaurire il processo rispetto alle domande dedotte in giudizio.
Accolti quindi i primi due motivi.
Ma è il terzo, quello sulla responsabilità per fatto illecito, a rappresentare il cuore dottrinalmente più interessante dell’ordinanza.
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l concorso di responsabilità sui beni comuni in condominio ex artt. 2043 e 2055 c.c.
La Corte d’Appello aveva ragionato così:
se un primo condomino ha già oscurato la vetrata, il secondo che oscura ulteriormente non crea apprezzabile peggioramento; pertanto, non risponde del danno, perché la situazione era già pregiudicata.
La Cassazione ribalta con eleganza: La priorità della condotta illecita non rileva: se più soggetti concorrono nel danneggiamento della cosa comune, ognuno risponde, a prescindere da chi abbia iniziato.
Il principio è di cristallina linearità sistematica:
- art. 2043 c.c. → ciò che rileva è il fatto doloso o colposo che causa un danno ingiusto;
- art. 2055 c.c. → quando un danno è imputabile a più persone, essi rispondono in solido, guardando non all’azione, ma al “fatto dannoso” nella sua unitarietà.
Il tema della priorità temporale è irrilevante. Conta la partecipazione, anche solo concorrente, all’evento lesivo.
Giova in proposito ricordare che l’art. 2043 cod. civ. fa sorgere l’obbligo del risarcimento dalla commissione di un fatto doloso o colposo, mentre il successivo art. 2055 considera, ai fini della solidarietà nel risarcimento, il “fatto dannoso”; atteso che la prima norma si riferisce all’azione del soggetto che cagiona l’evento, la seconda riguarda la posizione di quello che subisce il danno, e in cui favore è stabilita la solidarietà (Sez. 3, n. 6041 del 6 marzo 2010). questo precedente distingue l’ottica dell’art. 2043 (azione dell’autore) da quella dell’art. 2055 (posizione della vittima), ribadendo che la solidarietà è costruita dal legislatore nell’interesse di quest’ultima.
La Suprema Corte rafforza la sua posizione richiamando precedenti significativi:
- Cass. 1757/1987: ciascun condomino può essere chiamato a rispondere autonomamente delle opere abusive su bene comune;
- Cass. 3942/1991: ancora responsabilità individualizzata nel contesto condominiale;
- Sez. Unite 13143/2022: interpretazione rigorosa delle responsabilità solidali.
Il principio di diritto enunciato
La Corte formula un enunciato limpido, destinato a entrare nella prassi condominiale e nella manualistica:
“Anche in tema di rapporti condominiali, del fatto illecito di un condomino che si aggiunga al fatto illecito di altro condomino nei confronti della cosa comune può essere chiamato a rispondere indifferentemente l’uno o l’altro degli autori, senza che debba aversi riguardo alla priorità nella commissione del fatto”.
Il valore sistematico dell’ordinanza: un punto fermo contro le “legittimazioni successive”
Questa decisione è interessante perché sgombra il campo da ogni idea di “responsabilità attenuata” per chi interviene dopo altri, riafferma il principio che l’illecito condominiale è valutato individualmente.
Riattualizza l’art. 2055 c.c. Lo legge come norma “pro-victima”, che tutela la parte lesa (qui: il proprietario che subisce la diminuzione del godimento delle parti comuni) indipendentemente dai tempi dell’azione. Inoltre indica che i beni comuni non possono essere degradati a piacimento, in un crescendo distruttivo, giustificato dalla preesistenza dell’abuso altrui.
Nella vita condominiale — dove la consuetudine conta quasi più delle norme — la Corte introduce un messaggio di legalità: l’abuso non produce diritti, e non attenua responsabilità successive.
la Cassazione come “sociologa del quotidiano”
Alla fine della lettura dell’ordinanza 17237/2025, si ha la sensazione che la Suprema Corte abbia assunto, per un momento, il tono dell’osservatore sociale: quasi un antropologo dei condomìni italiani, dove l’informalità comportamentale tende spesso a sostituirsi al diritto.
La decisione, invece, richiama tutti a una regola essenziale:
in condominio, come altrove, l’illecito non si giustifica per imitazione. Non diventa accettabile perché “lo hanno già fatto altri”. L’ordinamento non tollera strutture di responsabilità mimetiche, né dinamiche di deresponsabilizzazione a cascata.
È una lezione di diritto, certo.
Ma è anche — in fondo — una lezione di convivenza civile.