la Cassazione ribadisce la legittimità di limiti più rigorosi rispetto all’art. 1120 c.c.
Con l’ordinanza n. 20297 del 20 luglio 2025, la Seconda Sezione civile della Corte di cassazione, torna su un tema di forte impatto pratico e oggetto di frequenti ricerche chiarendo in modo netto che il regolamento condominiale, di natura contrattuale, può legittimamente imporre limiti più stringenti rispetto alla nozione legale di decoro architettonico.
Le norme di un regolamento di condominio, infatti, hanno natura contrattuale, in quanto predisposte dall’unico originario proprietario dell’edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini, ovvero adottate in assemblea col consenso unanime di tutti i condomini che formano la persona giuridica del condominio.
Il caso trae origine da una controversia insorta nel 1998, quando l’amministratore di una società agì in giudizio contro alcune condomine che avevano realizzato un ulteriore cancello di accesso al proprio giardino, a pochi metri da quello già esistente. Secondo l’attrice, l’opera pregiudicava l’accesso, incideva sulla possibilità di uso esclusivo dell’ultimo tratto della stradina e comprometteva l’estetica condominiale, in violazione dell’art. 1102 c.c. e delle specifiche clausole regolamentari (artt. 5 e 6), che vietavano lo spostamento o la modifica dei cancelli, dei muretti e delle recinzioni.
Il giudizio di primo grado accolse sia la domanda principale sia la riconvenzionale, ma la Corte d’appello, con sentenza del 2019, riformò parzialmente la decisione, ritenendo che entrambe le opere integrassero un uso più intenso della cosa comune, consentito dall’art. 1102 c.c., e che non fosse ravvisabile una lesione del decoro architettonico. A sostegno, la Corte territoriale richiamò anche Cass. n. 10169/2015 e Cass. n. 12491/2014 in tema di ultra petizione.
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La natura del regolamento condominiale
La Suprema Corte, investita del ricorso per violazione degli artt. 1102, 1120 e 1138 c.c., censura l’impostazione della Corte di merito per non aver adeguatamente esaminato la natura delle clausole regolamentari invocate. Il cuore della questione, osserva la Cassazione, non era stabilire se vi fosse una lesione del decoro architettonico secondo la nozione di cui all’art. 1120, comma 4, c.c., né se l’intervento costituisse un uso consentito ai sensi dell’art. 1102 c.c., bensì verificare se le specifiche prescrizioni del regolamento – aventi natura contrattuale – imponessero un limite più rigoroso e fossero state violate.
La Corte d’appello era chiamata a verificare la conformità dell’intervento alle disposizioni del regolamento condominiale, comprese quelle di cui agli artt. 5 (che vietava anche varianti all’estetica delle recinzioni) e 6 (che vietava anche la modifica ai muretti e alle reti di recinzione), e ha omesso di compiere tale verifica. Infatti si è limitata ad accertare l’assenza di lesioni al decoro e la conformità ai principi generali sull’uso del bene comune, mentre, diversamente, avrebbe dovuto verificare la natura delle disposizioni violate.
Il problema nella specie non consisteva nel verificare se l’apertura del cancello avesse violato o meno il decoro architettonico e determinato un uso illegittimo del bene comune ma, piuttosto, di individuare la natura delle specifiche prescrizioni regolamentari invocate ed accertare, di conseguenza, se vi fosse stata violazione di tali norme che prevedevano un limite più stringente all’uso della cosa comune.
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Il regolamento di condominio può derogare alle norme di legge
La Corte ribadisce un principio consolidato: l’art. 1102 c.c., nel consentire al singolo partecipante di servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso, non ha carattere inderogabile. I limiti legali possono essere resi più stringenti dal regolamento condominiale contrattuale o da delibere assembleari adottate con i quorum di legge, ferma restando l’impossibilità di introdurre un divieto generalizzato di utilizzazione delle parti comuni, come già affermato da Cass. n. 27233/2013.
In continuità con la nota pronuncia di Cass., Sez. II, 24 gennaio 2013, n. 1748 (Rv. 624984-01), e con il più recente richiamo in motivazione a Cass. n. 28908/2023, l’ordinanza in commento riafferma che le norme di un regolamento di condominio aventi natura contrattuale – perché predisposte dall’unico originario proprietario e accettate nei singoli atti di acquisto, oppure approvate all’unanimità – possono derogare o integrare la disciplina legale, introducendo limitazioni anche incisive ai diritti dei condomini, sia sulle parti comuni sia sulle proprietà esclusive.
Ne consegue che il regolamento può offrire una definizione di “decoro architettonico” più rigorosa di quella dell’art. 1120 c.c., estendendo il divieto di innovazioni fino a imporre la conservazione della simmetria, dell’estetica e dell’aspetto generale dell’edificio come esistenti al momento della costruzione o della successiva manifestazione negoziale. (Sez. 2, Sentenza n. 1748 del 24/01/2013; più di recente, v. anche Cass. n. 28908/2023 in motivazione).
La massima che si ricava dall’ordinanza è chiara e di grande rilevanza pratica: il regolamento di condominio contrattuale può legittimamente ampliare il limite del decoro architettonico e vietare modifiche a muretti, recinzioni e cancelli anche quando tali interventi non integrerebbero, secondo la disciplina legale, un’innovazione vietata o una lesione del decoro. Il giudice di merito, pertanto, è tenuto a verificare in concreto la natura delle clausole regolamentari e la loro portata vincolante, non potendosi arrestare alla sola verifica del rispetto degli artt. 1102 e 1120 c.c.
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La massima:
Le norme di un regolamento di condominio – aventi natura contrattuale – possono derogare alla disciplina legale o integrarla, consentendo l’autonomia privata di stipulare convenzioni che pongano, nell’interesse comune, limitazioni ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti comuni, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle porzioni di loro esclusiva proprietà; ne deriva che il regolamento di condominio può legittimamente fornire del limite del decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall’art. 1120 c.c., estendendo il divieto di innovazioni fino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica, all’aspetto generale dell’edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva.
Riferimenti normativi: Cod. Civ. art. 1120 com. 4, Cod. Civ. art. 1122, Cod. Civ. art. 1138
Massime precedenti Conformi: N. 1748 del 2013 Rv. 624984-01