Cconta il fatto dell’evizione, non la colpa
L’ordinanza n. 20316 del 20 luglio 2025 della Seconda Sezione civile della Corte di cassazione affronta un tema classico ma sempre attuale nel diritto della compravendita: la garanzia per evizione e le obbligazioni del venditore in caso di vendita di cosa parzialmente altrui. La decisione offre un principio di diritto di grande rilievo pratico: la garanzia per evizione opera indipendentemente dalla colpa del venditore e dalla buona o mala fede dell’acquirente, e non è esclusa neppure dalla conoscenza, da parte del compratore, della possibile causa di futura evizione.
Obbligazioni del venditore
Nel caso concreto, due persone avevano acquistato un appartamento comprensivo di una porzione di sottotetto ritenuta pertinenziale. Successivamente, il condominio agiva in giudizio sostenendo che quel sottotetto fosse bene comune ex art. 1117 c.c., ottenendo la condanna degli acquirenti al rilascio e al ripristino dello stato dei luoghi.
La Corte d’appello aveva escluso la responsabilità dei venditori, valorizzando la loro buona fede e l’affidamento riposto nelle rassicurazioni dell’acquirente – architetto – e del notaio. Tuttavia, la Cassazione ricorda che tra le obbligazioni principali del venditore, ai sensi dell’art. 1476 n. 3 c.c., vi è quella di garantire il compratore dall’evizione. In caso di perdita totale o parziale del bene acquistato, trovano applicazione gli artt. 1483 e 1484 c.c. (quest’ultimo con richiamo all’art. 1480 c.c. per la vendita di cosa parzialmente altrui), oltre al generale principio di responsabilità contrattuale ex art. 1218 c.c.
La Suprema Corte evidenzia che la Corte territoriale ha errato concentrandosi sulla colpa dei venditori, mentre la garanzia per evizione prescinde dall’elemento soggettivo. È il mero fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato che altera il sinallagma contrattuale e fa scattare la tutela.
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Garanzia per evizione
La garanzia per evizione è una delle obbligazioni fondamentali del venditore previste dall’art. 1476, n. 3, c.c. e disciplinate, quanto agli effetti, dagli artt. 1483 e 1484 c.c. Essa tutela il compratore nel caso in cui, dopo la conclusione del contratto di vendita, un terzo faccia valere un diritto sul bene acquistato e ottenga, con decisione giudiziale, la sottrazione totale o parziale del bene stesso. In altre parole, si ha evizione quando l’acquirente perde il diritto acquistato perché quel diritto non spettava – in tutto o in parte – al venditore.
La garanzia opera indipendentemente dalla colpa del venditore e dalla buona fede dell’acquirente: ciò che rileva è il fatto oggettivo della perdita del diritto, che altera l’equilibrio del contratto. Si pensi, ad esempio, al caso in cui Tizio venda a Caio un appartamento comprensivo di una porzione di soffitta indicata come pertinenza esclusiva; successivamente il condominio dimostra in giudizio che quella soffitta è parte comune ex art. 1117 c.c. e ottiene la restituzione. In tal caso Caio subisce un’evizione parziale: non perde l’intero appartamento, ma una parte del bene acquistato. Anche se il venditore ignorava la reale natura giuridica della soffitta, egli resta tenuto a garantire l’acquirente, il quale potrà chiedere la riduzione del prezzo o, nei casi più gravi, la risoluzione del contratto, oltre al risarcimento del danno secondo le regole generali dell’art. 1218 c.c.
La garanzia per evizione opera in modo diverso a seconda che la perdita riguardi l’intero bene o solo una parte di esso.
Se l’evizione è totale, ai sensi dell’art. 1483 c.c., l’acquirente perde definitivamente il bene e il venditore è tenuto a restituire il prezzo, le spese sostenute e, ricorrendone i presupposti, a risarcire il danno ex art. 1218 c.c. Se invece l’evizione è parziale, come previsto dall’art. 1484 c.c., il bene resta nella proprietà dell’acquirente per la parte residua, ma questi può chiedere una proporzionale riduzione del prezzo oppure la risoluzione del contratto se dimostra che senza la parte perduta non avrebbe concluso l’acquisto. In ogni caso, la tutela scatta per il solo fatto oggettivo della perdita del diritto, indipendentemente dalla colpa del venditore.
Giurisprudenza costante e Garanzia per Evizione
Secondo la costante giurisprudenza, la garanzia per evizione opera indipendentemente dalla sussistenza della colpa del venditore o dalla buona fede dell’acquirente e, quindi, non è esclusa neppure dalla conoscenza, da parte del compratore, della possibile causa di futura evizione, ove la stessa effettivamente si verifichi.
Tra le varie, Cass. n. 20877/2011 Rv. 619213 – 01; Cass. n. 5561/2015, Rv. 634977-01; da ultimo in argomento Cass. n. 28136/2022, non massimata; Cass. n. 2330/2025, non massimata.
La garanzia è infatti prevista in considerazione e per effetto del mero fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato dal compratore, tale da comportare l’alterazione del sinallagma contrattuale.
Il principio è chiaro: la garanzia per evizione non è una sanzione per comportamento colpevole, ma un effetto naturale del contratto di vendita. Se il compratore perde, in tutto o in parte, il bene acquistato per l’esistenza di un diritto di terzi, si verifica un’alterazione dell’equilibrio contrattuale che il sistema deve riequilibrare.
Nel caso di specie, si è in presenza di evizione parziale, poiché la porzione di sottotetto – ritenuta pertinenza – si è rivelata bene condominiale. La Cassazione qualifica correttamente la fattispecie come vendita di cosa parzialmente altrui, con applicazione dell’art. 1484 c.c., che consente la riduzione del prezzo o la risoluzione, a seconda dell’interesse dell’acquirente.
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Conoscenza, da parte del venditore, della causa di evizione
Uno dei passaggi più significativi dell’ordinanza riguarda la irrilevanza dello stato soggettivo delle parti. La Corte d’appello aveva escluso la responsabilità dei venditori perché incolpevoli e perché si erano affidati a tecnici più competenti. Ma la Cassazione corregge l’impostazione: la conoscenza o meno della causa di evizione non incide sull’operatività della garanzia.
Questo orientamento rafforza la tutela dell’acquirente. Anche se quest’ultimo fosse stato consapevole del possibile rischio – ad esempio, dubitando della natura pertinenziale del sottotetto – la garanzia opererebbe comunque qualora l’evizione si verifichi.
La decisione ribadisce così un principio fondamentale nel diritto delle obbligazioni e della compravendita: la responsabilità del venditore per evizione ha natura oggettiva e trova fondamento nell’assetto sinallagmatico del contratto, non nella colpa.