note ad ordinanza Cass. civ., sez. II, n. 24393 del 2/9/25
La responsabilità decennale del costruttore, disciplinata dall’art. 1669 c.c., rappresenta uno degli istituti più significativi nel sistema della tutela dell’acquirente e, più in generale, della sicurezza degli edifici. La norma, tradizionalmente collocata nell’ambito dell’appalto, ha progressivamente assunto una portata più ampia, fino a configurarsi come una responsabilità di natura extracontrattuale, orientata alla protezione di interessi di rilievo pubblicistico, quali la stabilità e la sicurezza delle costruzioni. L’ordinanza della Corte di Cassazione n. 24393 del 2025 offre l’occasione per tornare a riflettere su alcuni nodi centrali dell’istituto: la presunzione semplice di responsabilità del costruttore, il suo superamento e il corretto riparto dell’onere della prova.
L’art. 1669 c.c. prevede che:
Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore e’ responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purche’ sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.
Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.
In pratica quando un edificio o altra cosa immobile, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, oppure presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti entro dieci anni dal compimento, il costruttore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa. La norma introduce dunque una forma di responsabilità aggravata, caratterizzata da un’estensione temporale significativa e da un ambito oggettivo che ricomprende non solo la rovina, ma anche il pericolo di rovina e i gravi difetti.
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Nel tempo, la giurisprudenza ha chiarito che per “gravi difetti” non devono intendersi soltanto quelli incidenti sulla stabilità dell’edificio, ma anche tutte quelle alterazioni che, pur non compromettendo la staticità, incidono in modo rilevante sulla funzionalità, sull’abitabilità e sul godimento del bene. In tale prospettiva rientrano, ad esempio, infiltrazioni d’acqua, difetti di impermeabilizzazione, problemi strutturali delle fondazioni o degli impianti essenziali. Proprio le infiltrazioni costituiscono uno dei casi più frequenti nella prassi giudiziaria, come dimostra la vicenda oggetto dell’ordinanza in commento.
La presunzione semplice nell’art. 1669 c.c.
Uno degli aspetti più rilevanti dell’art. 1669 c.c. è rappresentato dalla configurazione di una presunzione semplice di responsabilità a carico del costruttore. Tale presunzione si attiva quando il danneggiato dimostra l’esistenza di gravi difetti manifestatisi entro il termine decennale. Non è quindi richiesto, in capo all’attore, di fornire una prova piena e dettagliata del nesso causale tra l’attività del costruttore e il danno lamentato, poiché tale nesso è presunto in via semplice.
La funzione di questa presunzione è evidente: riequilibrare la posizione delle parti in un contesto in cui il committente o l’acquirente si trova in una situazione di evidente inferiorità informativa rispetto al costruttore. Quest’ultimo, infatti, è il soggetto che ha materialmente realizzato l’opera e che dispone delle conoscenze tecniche e documentali necessarie per comprendere le cause dei difetti. Pretendere dal danneggiato una prova rigorosa del nesso causale significherebbe, nella maggior parte dei casi, rendere eccessivamente gravoso l’esercizio del diritto al risarcimento.
La presunzione di responsabilità del costruttore non è tuttavia assoluta, ma semplice, e come tale può essere vinta.
Ed è proprio su questo punto che si concentra il contributo più significativo dell’ordinanza n. 24393 del 2025. La Corte di Cassazione ribadisce un principio già consolidato, ma spesso disatteso nella prassi: la presunzione non può essere superata mediante la mera dimostrazione di aver adottato tutte le cautele e la diligenza richieste nell’esecuzione dell’opera. Non è sufficiente, in altre parole, che il costruttore provi di aver operato “a regola d’arte”.
Ciò che è richiesto, invece, è una prova positiva della mancanza di responsabilità, fondata su fatti precisi e concordanti che dimostrino che il danno è dipeso da cause estranee alla sua sfera di controllo. Questa impostazione segna una netta differenza rispetto ad altri ambiti della responsabilità civile, nei quali la prova liberatoria può consistere anche nella dimostrazione dell’assenza di colpa. Nel caso dell’art. 1669 c.c., la logica è più rigorosa: il costruttore deve individuare e provare una causa alternativa idonea a spiegare il verificarsi del danno.
[…] mediante la specifica dimostrazione della mancanza di una sua responsabilità conclamata da fatti positivi precisi e concordanti […] (così Cass. n. 3756/1999, nonché Cass. n. 7773/2001 e Cass. n. 1154/2002)
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L’ordinanza in esame si inserisce proprio in questo solco interpretativo, censurando la decisione della Corte d’appello che aveva erroneamente posto a carico degli attori l’onere di dimostrare il nesso eziologico tra i difetti e l’opera del costruttore. La Corte di legittimità rileva come tale impostazione sia frutto di un improprio richiamo ai principi elaborati in materia di responsabilità medica, ambito nel quale il riparto dell’onere della prova segue logiche diverse.
Nel caso concreto, i proprietari di un immobile avevano lamentato infiltrazioni d’acqua nel piano interrato, attribuite principalmente a fenomeni di risalita capillare aggravati dall’assenza di adeguati sistemi di drenaggio e ventilazione. Il giudice di primo grado aveva riconosciuto la sussistenza di gravi difetti ai sensi dell’art. 1669 c.c., condannando la società costruttrice al risarcimento dei danni, pur riconoscendo un concorso di colpa degli attori per aver trasformato il locale garage in tavernetta.
La Corte d’appello, pur confermando la qualificazione dei vizi come gravi difetti, aveva ribaltato la decisione, ritenendo che gli attori non avessero provato il nesso causale tra le omissioni del costruttore e il danno subito. Tale impostazione viene ritenuta erronea dalla Cassazione, la quale sottolinea come, una volta accertata la presenza di gravi difetti:
operi la presunzione di responsabilità del costruttore, con conseguente inversione dell’onere della prova.
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La pronuncia assume particolare rilievo anche sotto il profilo sistematico, poiché ribadisce l’autonomia della disciplina di cui all’art. 1669 c.c. rispetto ad altri modelli di responsabilità civile. Il tentativo di applicare analogicamente i criteri elaborati in materia sanitaria viene espressamente respinto, a conferma della specificità dell’istituto e della sua funzione di tutela rafforzata.
La Cassazione chiarisce che, in presenza di gravi difetti manifestatisi entro dieci anni, il danneggiato deve limitarsi a provare l’esistenza dei difetti e la loro gravità, nonché la loro insorgenza nel periodo di riferimento. Spetta invece al costruttore fornire la prova liberatoria, dimostrando che i difetti sono imputabili a fattori estranei, quali il comportamento del committente, eventi naturali imprevedibili o interventi successivi di terzi.
Nel caso di specie, la società costruttrice aveva sostenuto che le infiltrazioni fossero dovute alla trasformazione abusiva del locale interrato in ambiente residenziale. Tale circostanza, se adeguatamente provata e idonea a interrompere il nesso causale, avrebbe potuto costituire un valido elemento per superare la presunzione di responsabilità. Tuttavia, secondo la Cassazione, non è corretto trasferire sull’attore l’onere di dimostrare che tale circostanza non abbia inciso causalmente sul danno.
La distinzione tra prova della diligenza e prova della causa alternativa è centrale
La prima attiene al comportamento del costruttore durante l’esecuzione dell’opera, mentre la seconda riguarda l’individuazione di un fattore causale diverso e autonomo. Solo quest’ultima è idonea a vincere la presunzione prevista dall’art. 1669 c.c. Questa impostazione rafforza la posizione del danneggiato e contribuisce a rendere più effettiva la tutela offerta dalla norma.
Presunzione di responsabilità e concorso di cause
Questo è un ulteriore profilo di interesse. L’ordinanza non affronta direttamente la questione, in quanto i motivi relativi al concorso di colpa sono stati dichiarati assorbiti. Tuttavia, il caso concreto evidenzia come, anche in presenza di una responsabilità del costruttore, possa configurarsi un contributo causale del danneggiato, suscettibile di incidere sulla quantificazione del risarcimento.
La pronuncia conferma, in definitiva, che la tutela dell’acquirente e della sicurezza delle costruzioni passa attraverso un regime probatorio che non può essere indebolito. La presunzione di responsabilità del costruttore resta uno strumento centrale, destinato a garantire un equilibrio tra le parti e a promuovere standard elevati nella realizzazione delle opere edilizie.